浅议房屋买卖合同纠纷中房屋差价损失的司法实践认定规则

      在房屋买卖合同法律关系中，作为合同标的的房屋的价格往往随着市场变化处于变动不居之中。一旦房屋买卖合同因一方违约或合同被撤销、宣告无效时，便可能引发损失赔偿责任。房屋差价损失即为房屋买卖合同纠纷案件中最典型的损失类型。但对于房屋差价的损失计算和认定，在司法实践中各地法院处理方式并不一致，本文通过法律检索，对司法实践中关于房屋差价损失的认定进行整理，厘清司法裁判规则。 

      一、房屋差价损失的概念与性质

      房屋买卖合同约定的房屋价格与合同签订后特定时间房屋市场价之间的差额，即为房屋差价。

房屋差价损失的赔偿责任既可能表现为违约责任，也可能表现为缔约过失责任。在违约场合，相比于继续履行、补救措施，损失赔偿属于替代履行责任，因此房屋差价损失的赔偿责任多发生于履行不能，需要填补赔偿的场合，此时房屋差价损失赔偿属于对履行利益（或称期待利益、可得利益）的赔偿。于缔约过失责任中，房屋差价损失则属于守约方的信赖利益损失，表现为守约方交易机会的丧失（卖房人不能于高价出售，或买房人不能以低价购入）。

      对于买房人守约方而言，房屋差价损失为买房人因对方违约导致其在房价上涨的公开市场中购买与标的房屋最类似替代房屋所需额外支付的代价。对于卖房人守约方而言，房屋差价损失表现为卖房人因对方违约导致其在房价下跌的公开市场中因丧失在较高价格出售房屋的交易机会而损失的利益。由于一段时期内我国城镇房屋价格普遍持续处于上涨趋势，因此司法实践中买房人作为守约方主张房屋差价损失的情形占多数，卖房人作为守约方的占少数。

     二、房屋差价损失的司法检索。

     案例来源：Alpha案例库。

      1、本次检索获取2019年8月29日前共4422件裁判文书。涉“房屋差价损失”民事案件中，法院判决支持差价损失请求案件2624件，占比约59.34%；判决不支持差价损失案件1348件，占比约30.48%；重复或不相关案例450件，占比约10.18%。

图19-1案件裁判结果情况

      2、从案件案由分类情况可以看出，当前条件下案件的最主要的案由是合同、无因管理、不当得利纠纷，有4334件，占比约98.00%;此外还有物权纠纷类，有52件，占比约1.18%;适用特殊程序案件案由有14件，占比约0.32%;婚姻家庭、继承纠纷，有6件，占比约0.14%;侵权责任纠纷，有7件，占比约0.16%;其他案由，有9件，占比约0.20%。

图19-4案件案由分类情况

      3、从案件审理程序分布情况可以看出，当前条件下案件中，一审案件有2607件，占比约58.96%;二审案件有1680件，占比约37.98%;再审案件有132件，占比约2.99%;执行案件有2件，占比约0.05%;其他案件1件，占比约0.02%。

      从上述案件检索中可以看出，人民法院支持房屋差价损失的案件达到了60%，但同时也要看出，近40%的案件通过二审程序得以解决，该类案件上诉率非常高。对于守约方来说，维权周期长，成本高。

      三、房屋差价损失的责任范围

      房屋差价损失作为损失赔偿的具体类型，应当适用损失赔偿责任范围的认定及限定规则。《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”首先，损失赔偿的范围应为“应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，即完全赔偿原则。同时，《合同法》第119条、第120条，《买卖合同解释》第30条、第31条还规定了损失赔偿的限定规则，即合理预见规则、与有过失规则、减轻损失规则和损益相抵规则。特别说明如下：

     1.关于合理预见规则中预见的内容，理论上存在不同主张。其中，一种观点认为预见内容应当包括损失的类型与程度；另一种观点认为只需要预见到损失类型即可。在房屋买卖合同纠纷中，交易双方必然能够预见到房屋差价损失这一类型，问题在于房屋涨跌幅度过大的情况，是否构成对损失赔偿责任的限定。我们对此持否定观点。理由在于我国房屋价格波动剧烈，尤其是价格增长较快，在当前已经属于一种常态，未见得超出当事人的预见。此外，大量房屋买卖合同纠纷系由于卖房人因房价上涨而主动违约引起，如果允许卖房人承担低于房价上涨幅度的赔偿责任而代替实际履行，将导致买房人损失无法填补、卖房人因违约获益以及诱导大面积违约等后果。

     2.关于减轻损失规则。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”守约方减轻损失的措施有：停止履行、替代安排、变更合同和继续履行。房屋买卖合同中，守约方减轻损失义务主要涉及“替代安排”。房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失的不断扩大，卖房人违约方往往抗辩部分房屋差价损失系由于守约方未及时购买替代房屋而造成的损失扩大。

     该问题可以与确定房屋市场价格的基准时点联系。有裁判认为，出卖人违约的情况下，买受人应当依据诚实信用原则及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代购买房屋等合理措施防止损失扩大；从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内应由出卖人承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。

     我们认为该问题还应当结合案情具体分析，例如：（1）卖房人违约，经过漫长诉讼期间房价涨幅巨大时，如果买房人诉讼期间先是一直请求继续履行合同，法庭辩论终结前才变更诉讼请求要求赔偿房屋差价损失的，买房人是否就诉讼期间房屋涨价承担减损义务？（2）卖房人违约，但是由于双方争议期间一直未办理网签合同注销或者卖房人未退还已付房款，导致买房人没有能力替代购买的，买受人是否就房屋涨价承担减损义务？（3）买房人本就打算购买多套房屋，因此在向卖房人违约方主张差价损失的诉讼期间，又在其他城市斥资购买了其他房屋，那么该买房行为是否属于替代性购买？我们认为，回答上述问题应当把握两个原则：第一，不可使无过错守约方受损，同时不可使有过错违约方因违约受益；第二，守约方是否负担替代购买减少损失的义务，取决于其是否存在替代购买的可能性或障碍（如违约方收取大部分房款未返还、网签手续未撤销等情形，则守约方一般不应承担替代购买义务）。

      3.关于损益相抵规则。损益相抵，是指权利人基于损害发生的同一赔偿原因获得利益时，应将所受利益从所受损害中扣除，以确定其“真实损失”。《买卖合同解释》第31条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”在违约场合，房屋差价损失属于履行利益或称可得利益，其赔偿的目的在于使守约方的利益如同合同被履行了一样。基于该法理，法院在计算和认定可得利益损失时，应当从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除非违约方因违约获得的利益以及节省的必要交易成本。因此，我们认为房屋买卖合同中守约方主张违约方赔偿房屋差价损失，同时主张赔偿为交易发生的税费、居间费用等损失的，不应同时得到支持。此外，我们认为守约方因违约而避免支出的必要交易费用，亦应当从房屋差价损失中扣除。“在买受人获得赔偿时,应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出,此为损益相抵的当然之意。”

     4.关于守约方履行合同程度。部分司法裁判中将守约买房人支付购房款的程度作为认定可得利益损失的限定因素，例如以买房人仅支付了定金、首付款，未支付全部房款等为由，未支持买房人主张的全部房屋差价损失，而是对赔偿额进行相应比例扣减。我们认为该观点值得商榷。房屋差价损失属于对守约方基于合同享有的期待利益的补偿，该期待利益自合同成立之时便已产生，并且指向的利益范围已经确定，即相当于合同圆满履行所应获得的利益状态。无论买房人是仅支付了首付款，还是已经支付了全部购房款，其对于合同履行利益的期待权利并不因此而损益，其在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的差价损失也不会因此而增减。只要买房人系按照合同约定进度履行付款义务，不存在违约行为，买房人的预期利益损失即应得到完全填补，其赔偿不应因其部分履行而被减少。确定房屋差价损失的基准时点

     四、房屋差价是房屋买卖合同约定的房屋价格与合同签订后特定时间房屋市场价之间的差额。由于房屋价格始终随着市场变化处于变动不居之中，确定房屋差价的前提是确定房屋市场价的基准时点。通常，法院在计算违约损害赔偿标准时有四类可能的选择：缔约日、违约日、裁判日、违约和裁判之间的某一日。有观点还提出缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时等。

     《上海市“二手房”买卖案件解答》第6条提出，认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。有裁判观点认为，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。

正如前文所述，认定房屋差价损失的基准时点问题，可以与守约方减损义务一并考量，依据诚实信用原则，从偏向保护守约方的利益出发，结合案件具体情况进行判断。基本可以确定，缔约时不应作为确定房屋差价损失的基准时点。

      五、确定房屋差价的方法

     《上海市“二手房”买卖案件解答》第6条提出，房屋涨跌损失的确定可参照以下方式：“一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”即房屋市场价值的确定方法有三种：当事人协商优先；不能协商一致的可以通过举证、向中介等机构询价等方式比照最相类似房屋确定价格；司法评估，是最为客观、权威的方法，同时也是诉讼成本最大的方法。

      综上，我们认为：法院应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等计算和认定房屋差价损失。

     七、比较能够全面体现以上观点的裁判案例

      1、北京市第三中级人民法院案号（2016）京03民终716号闫某华与赵某房屋买卖合同纠纷案

      2、北京市第二中级人民法院案号（2017）京02民终2913号某楠与北京杰宝房地产开发有限责任公司、北京首创资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷案

以上文章主要内容参考了Alpha类案同判。