成立业主大会怎么这么难？

业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议;并通过选举建立业主委员会业。主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。通俗来说，业主大会就是小区所有业主们集体诉求的对外窗口，业主委员会执行业主大会的决议，委员会的业主代表是由业主们统一选举产生，以代表广大业主们的利益。

我国关于业主大会及业主委员会的规定主要集中在《物业管理条例》以及《民法典》的物权编中。其中《物业管理条例》于2003年出台，分别于2007年、2016年和2018年进行修订。关于业主大会的规定集中在第二章，明确规定业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。由于我国各个城市小区规模较大，业主人数较多，为了便于所有业主行使自己的权利，成立业主委员会代表全体业主的意志就成了更为合理的选择。但是纵观身边小区，成立业主大会的数目寥寥，更别说业主大会的执行机构业主委员会了。此次《民法典》物权编专门对业主的建筑物区分所有权作出了规定，对于从前《物权法》的相关内容进行了修改，意图更好的保障业主们的合法权益。笔者意图通过找出我国小区业主大会成立难的原因，结合我国现有的法律规定，力求找出破解这一困境的方法。

业主大会成立难，主要是难在三个方面：一是业主人数多，收集全部业主的意见困难较大；二是成立业主大会流程繁琐，且大量重要资料掌握在建设单位手上，建设单位为维护自身利益不愿或拖延提交这些资料，小区居民缺乏有效指导和帮助；三是业主大会成员无经费，而前期的筹备工作又需要大量的时间、精力和经济投入；无报酬，全凭热心市民的积极参加；无办公场所，难以有效的开展工作。

根据《物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。在现实生活中，联系到全体业主并取得他们成立业主大会的一致同意是一件困难的事情。以往通过“扫楼”的方式挨家挨户的敲门，不仅耗时耗力，而且成效并不显著。如今通讯发达，对于有志于成立业主大会的业主们来说，建立专门的微信群，将使用智能手机的业主们都纳入到群管理之中是更为高效便捷的方式。对于没有智能手机的业主，可以采用线下沟通的方式。

不论是成立业主大会还是业主委员会，都离不开建设单位的协助，有时建设单位和物业公司沆瀣一气，使得业主无法取得相关的资料，导致成立业主大会遥遥无期。在一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应有10名以上的业主联名向社区居委会提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会;物业实际使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过1年的，应有20%的业主联名向社区居委会提出申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会。在《民法典》物权编中规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这一规定给人民政府与居民委员会设定了义务，对于成立业主大会应当给予指导和协助，使得业主们有了更多的底气与建设单位和物业公司进行谈判。业主们可以在2021年1月1日《民法典》实施之际，寻求政府有关部门和居民委员会的帮助，以此推动业主大会的成立。

业主大会筹备阶段，热心的业主们面临无经费的难题，自行垫付资金是常见的情况。筹备阶段的开支是否应当从物业管理基金里扣除尚未达成一致的意见，笔者建议各位筹备的热心业主保存好各项开支发票及明细，并做到每一项开支都告知全体业主，这样有利于后期业主大会成立后，得到由其先行垫付的部分资金。业主委员会的成员面临的则更多是没有办公场所和报酬的问题，由于无场所，使得业主委员会的各项工作难以展开；无报酬，使得热心业主委员会的成员们逐渐失去干劲。办公场所可以通过召开业主大会的形式来决定租用本小区的某区域，便于开展业主工作、执行业主大会的决策。报酬的问题解决起来较为棘手，现行法律中无法找到业主委员会成员获得报酬的依据。热心的业主们奉献自己的时间和精力进行管理，获得与付出相关的报酬无可厚非，但鉴于我国绝大部分小区连业主大会都未成立，探讨业主委员会的待遇问题可能为时尚早。