“跳单”行为的法律评析

   ^{“跳单”是一种行业俗语，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。现实中，较多的售房、购房者或出租、承租房者为“节省”中介费用，在使用了中介机构的数据资源后，与交易对方之间互留联系方式，绕过中介机构自行签订合同，笔者以曾经接受过咨询的一起案例为引，对“跳单”行为进行简要的评析：}

    ^{基本案情：}

    ^{张先生2019年在兰州购买了一套房屋，当时成交价款为230万元。后张先生因生意周转急需出售该房屋，2021年初遂与某房产中介公司签订了《包销合同》，约定包销期限从2021年3月1日起至2021年5月31日止，委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于250万元；交易成功后，张先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。包销合同签订后，房产中介公司向李先生推介涉案房屋。李先生在中介人员带领下，先后四次到现场看房，对房屋表示满意，嗣后房产中介公司安排张先生与李先生见面谈论交易事项。期间，李先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，李先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。直至5月18日，李先生对涉案房屋出价至235万元，但张先生不同意调低售价，故包销期限届满前，双方未达成交易。}

    ^{2021年5月底，中介人员先后询问张先生与李先生是否有继续交易的意向：李先生示不再购买涉案房屋；张先生表示将价款提至不低于265万元。2021年7月1日，张先生与李先生就涉案房屋签订了交易价格仅为220万元的《房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。根据李先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续，但买卖双方并未与该中介公司签订房屋买卖三方协议，李先生也仅支付了1万元作为服务报酬。}

    ^{法律分析：}

    ^{本案中，按照包销合同约定，中介公司未能在包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。但本案买卖合同双方在包销期满后一个月即达成交易，交易价格不但比卖方初步定价底了30万元，同时比包销期间买家最后提出的交易价少了45万元，甚至比卖方购入价少了10万元。此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于兰州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，都在指向一个事实“买卖双方存在跳单的事实”。最终经过某基层法院、某中院的审理，认定张先生、李先生的行为符合《民法典》第九百六十五条的规定，二人各自向中介公司支付相应中介费用。}

     ^{法条链接：}

    ^{《中华人民共和国民法典》第九百六十一条  中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。}

^{律师提醒：}

    ^{首先，从社会角度考虑，大数据时代下，掌握数据流量是某些企业赖以生存的基本保障，中介机构就是通过对市场所需“物品”的信息进行整合，才能让有不同需求的人能够更好更快的发现符合自己需求的“物品”，时至今日中介服务已贯穿至我们生活的方方面面，交易双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于诚实守信原则的违约行为，尊重中介机构的劳动成果也有利于良好的中介市场秩序构建，而良好的市场秩序又能够促进中介市场发展进步，相辅相成，方便每一个有需要的人。}

    ^{其次，从个人角度考虑，“跳单”行为还有可能增加交易风险，如卖家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失；又如有中介方参与的房屋买卖或房屋租赁的，合同双方需要签订中介机构提供的内容较为全面的书面合同，而发生“跳单”行为后，双方签订书面契约时往往不能对合同的履行、违约、解除等进行详细的约定，从而导致后期产生诸多纠纷。}

    ^{最后，建议中介机构在与他人签订《包销合同》时，明确中介机构的“独家包销权”排除第三方同行业人员的影响；对“跳单”的违约后果加以约定，提高合同相对方的违约成本，提供中介服务时注意留存痕迹， 以备后续出现不必要的麻烦时当作证据，维护自身合法权益。}

^作者简介

^{郝浪  专职律师}

^{执业证号：16201202110335919}

^{联系方式：17393165587}

^{毕业于甘肃政法大学，大学本科学历，擅长刑事辩护、商事公司法等领域。}