优秀案例透视 | 跨越三年，重审胜诉！物业公司与业主委员会服务合同纠纷案

本案系物业服务合同纠纷，如果严格按照以往代理合同纠纷的思路，根据合同约定内容确定应诉方案，本案在二审阶段很难转败为胜。

就本案而言，物业服务合同对于是否续签约定了两项标准：一为业主满意度能否超过80%，二为双方约定的六大类整改事项能否完成。而佳好物业公司很难就该两项标准所对应的法律事实进行举证。面对佳好物业公司举证难的困境，马媛律师采取了跳出合同本身，从程序切入的策略。

经马媛律师调查了解：原告天天小区业主委员会于2017年7月1日成立，业主委员会及业主委员会委员的任期均为三年，一审判决作出时原告业主委员会的任期已届满，且未经过业主大会授权其履行相应职责及提起诉讼。

根据《民法总则》第一百零六条“有下列情形之一的，非法人组织解散：（一）章程规定的存续期间届满或者章程规定的其他解散事由出现”的规定，业主委员会作为非法人组织，在其任期届满时解散，不再享有代表业主进行诉讼行为的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条亦明确了业主委员会的职责范围，正是因为业主委员会代表的是广大业主的切身权益，业主委员会本身不具备独立承担民事责任的能力，其行为所引起的法律后果均由业主承担。因此，不宜对业主委员会的职权作扩大化解释。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，诉讼即属于有关共有和共同管理权利的重大事项，但业主委员会并未提交经专有部分占建筑物面积过半数且人数过半数的业主同意其提起诉讼或者授权其代表业主进行诉讼的证据。

因此，天天小区业主委员会在其任期届满后解散，不再享有完整的民事权利能力和民事行为能力，未经业主授权，无权代表广大业主进行诉讼活动。

而作为出庭人员的业主委员会委员同样因任期届满无权代表业主委员会行使诉讼权利、履行诉讼义务，其诉讼行为能力受限。

本案依法应当驳回原告起诉，待业主依法选举产生新一届业主委员会后，由新一届业主委员会代表全体业主行使相关权利。