一房二卖或多卖，房屋到底该归谁？

一房二卖、一房多卖在现实生活中时有发生，不管出卖人是出于何种目的，均对买受人利益造成损害。买受人遇到此种情形，该如何处理？权益应如何保护？笔者结合具体情况分析如下：

一、就合同效力而言。

多份房屋买卖合同原则上均有效，但具有《合同法》第五十二条规定情形的除外。即只要是各方真实意思表示，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的均应当认定为有效。

二、就物权归属（房屋到底该归谁？）及法律后果而言（不存在合同无效的情形、出卖人有权处分为前提），应分情形，具体情况具体对待：

情形一：房屋已办理完毕过户登记

1、卖方有权处分

卖方已为其中一买受人办理完毕过户登记的，房屋所有权应属该买受人。所以，房屋买卖合同签订后，及时办理过户才是王道。

2、卖方无权处分

A.善意取得

若买受人同时满足善意取得的五项要件：1、不动产登记薄出现权属错误；2、不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分（出卖、抵债、出资等）；3、受让人受让时为善意；4、转让人需以合理的价格转让；5、须已经为受让人办理完毕不动产过户登记，此时该买受人取得房屋所有权证后即为房屋所有人。其他买受人只能通过解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任主张权益。

B.恶意登记

如果买受人明知卖方是无权处分，恶意抢先登记的，该买受人不能取得房屋所有权，且其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，也不优先于预告登记权利人。现实中的恶意主要表现为：买受人与出卖人的恶意串通、突击过户等方式损害其他买受人的权益。

情形二：房屋未办理过户登记

此种情形下，在数份买卖合同均有效的前提下，买受人均要求继续履行合同（要房不要钱）的，要求确认房屋归己所有的，应该按以下原则进行处理：

1、在所有买受人均未办理房屋所有权转移登记，房屋所有权应属于已办理房屋预告登记的买受人。《物权法》第二十条明确规定了预告登记的公示公信效力。另，变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人，登记权利人或占有人也不能取得房屋所有权。

2、在所有买受人均未办理房屋所有权转移登记，也未办理房屋预告登记的，房屋所有权应属合法占有该房屋的买受人，与此同时，应当考虑其实际支付房款数额等因素。

3、在所有买受人均未办理房屋所有权转移登记，也未办理房屋预告登记的，亦未合法占有房屋的，该房屋所有权应属于先行支付房屋价款的买受人。

4、如果以上所有情形均未发生，则应当根据买卖合同的签订时间来确定所有权人，合同签订在先的买受人应当为房屋所有权人。

三、若得不到房屋，该如何维权？

因为是一房二卖或多卖，若有一买受人合法取得了该房屋所有权，其他买受人的合同目的必然不能实现，合同已无实际履行之可能，此时买受人只能依据所签订的合同要求出卖人承担违约责任以维护自己合法权益。

    参考法律法规及其他规范性文件：

《中华人民共和国物权法》第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十九条 【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 

（二）以合理的价格转让； 

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 

（四）受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《中华人民共和国合同法》第五十一条 【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： 

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 

（三）以合法形式掩盖非法目的； 

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》15. 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》27. 在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。