未取得房产证的房屋买卖风险几何？

近两天，朋友微信咨询，购买房产证尚未办理下来的房屋时，买卖合同怎么签才能更大程度的维护买方的利益？

没有房产证的房屋理论上是不能进行交易的，因为无法取得物权的保障。这是由于不动产权以不动产权属登记为准，没有房产证，房屋无法过户到买方名下，买方自然也得不到物权保护。那没有房产证的房屋就一定不能买吗？那也不一定，尽管尚未取得房产证的房屋不能办理过户登记手续，但是买卖双方平等自愿签订的买卖合同却是合法有效的，受到《合同法》的保护。

没有房产证的房屋通常的优势有价格优惠，还有一些是现房，可以即刻入住。在房价居高不下的今天，这一类房屋对于刚需购房者来说确实有不小的诱惑力。购买这类房屋时，与购买产权证齐全的房屋相比，通常面临着更大的风险，因此，购买者也应当更加谨慎，仔细斟酌每一个交易环节。对于我们能够预见的风险，以买卖合同的条款加以约束和控制；对于我们无法预见的风险，就只能在意外发生时再随机应变了。

要想保护购房者的合法权益，拟写暂未取得房产证的房屋的买卖合同时，可以尽可能的将合同条款细致化。买卖双方可以将分期支付价款的时间和具体数额明确列出；卖方可以在合同中保证该目标房屋未被出资、抵押、质押或涉及其他债务纠纷；买卖双方还可以约定具体的违约责任条款等。

该类房屋一旦涉诉，买方想维护自己权益，如果以确认房屋权属为诉讼请求，很可能面临法院不受理的窘境，毕竟这房子买卖之初就是没有房产证的。对此，律师建议在诉讼中，买方作为原告，可以将诉讼重心放在买卖合同的有效性上，一是确认该份合同合法有效，二是请求当被告取得房产证后，配合原告办理过户登记手续。

在司法实务中，以下几点对于买方能否在诉讼中取得有利地位至关重要：一是买卖合同必须合法有效；二是支付购房款已经达到一个较高的比例（具体多少，各地法院可能会有不同的标准）；三是买方已经合法占有并入住该房屋；四是买方对于该目标房屋是否涉及其他债权是善意不知情的。合同合法有效是买方主张自己合法权益的前提和基础，但是合同毕竟是债权，相较于物权更容易暗藏风险——

1、不能申请贷款

我国实行产权登记公示制度，登记作为生效要件，要想获得房屋所有权必须进行登记。在银行看来，未办理产权登记的房屋出现纠纷可能性大，为了规避风险，银行不会放贷。

2、以房抵债

房东若在该目标房屋上设置了抵押、质押等担保物权，则可能出现债权人起诉房东的情况，致使该房屋查封、拍卖或者直接达成调解以房抵债。法院出具的法律文书一旦生效，该房屋就发生物权变动，届时买方不仅会丧失房屋的居住权，也可能遭受房款损失。

3、一房二卖

没有取得房产证的房屋买卖可能会遭遇一房二卖的情况。根据法律的规定，先签订的买卖合同和后签订的买卖合同都是合法有效的。假如当卖方取得房产证之后，私下与支付更高房款的一方A办理了过户登记，A随即取得了该房屋的所有权。那么支付低房款的一方B则不能再取得房屋的所有权了，从而面临无房可居的风险。

物权是绝对权，债权是相对权，谁的保护更完善大家心中自有答案。现实中，往往鱼与熊掌不可兼得，尤其是在房屋交易中，收获了好处必然要承担一定的风险。将这些风险完全避开是不可能的，不过我们购房者可以让能预见的风险尽量可控，从而保护自己的合法权益。