8步解读《居住权》

8步解读《居住权》

居住权规定在即将实施的《中华人民共和国民法典》第二编第三分编第十四章，全文6条，即366条至371条。同时，居住权也是此次《民法典》的新增亮点，媒体及社会各界均给予高度关注。其实，居住权的概念，对于法律从业者来说，并不陌生。在2002年的《物权法》的征求意见稿中就规定了居住权制度，2005年《物权法》草案把2002年的意见稿中关于居住权的规定从8个条文增加至12个条文，但遗憾的是在2007年《物权法》颁布时，却删除了居住权制度。下面笔者就用8步解读《民法典》中的居住权。

1. 什么是居住权？居住权就是居住权人有权对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。以满足其生活居住的需要。换言之，就是说，居住权是以生活居住为目的，对他人住宅（非商用房）占有、使用（无投资、收益、处分）的用益物权。

2. 怎样设立居住权？（1）签订书面合同设立。该合同应当具备如下条款：当事人的姓名、住宅的位置、居住条件和要求、居住权期限及解决争议的方法。（2）遗嘱设立。如：张老头与老伴共有一套房屋，老伴去世后，张老头雇佣了保姆翠花。此时，张老头可以通过遗嘱将房屋的所有权继承给子女，但可以为保姆翠花设立居住权。

3. 通过签订书面合同或者遗嘱，居住权就设立了吗？没有。居住权的设立必须登记，否则，居住权设立并不生效。368条对此作出了明确规定：“居住权自登记时设立”。

4. 居住权的设立有偿还是无偿？不一定。原则无偿，没有约定或约定不明，也推定为无偿。但当事人明确约定为有偿的除外。其原因在于，大部分居住权的设立都具有人身属性和伦理性。

5. 居住权能否转让和继承？不能。因为居住权如果能够转让和继承，设立居住权的住宅上的所有权，形同虚设。实质是居住权架空了所有权，反而更加不利于居住权制度的运行。

6. 设立居住权的住宅能否出租？不一定。原则上是不能出租的，原因如前所述，居住权的人身性和伦理性。但明确约定能够出租的，也是可以出租的。其原因在于，充分考虑了居住权人有可能面临生活所迫，不得不出租部分住宅获得收益，以维护最基本的生活这种情况。

7. 居住权如何消灭？（1）居住权期限届满。（2）居住权人死亡。

8. 居住权消灭后，登记怎么办？及时办理注销。居住权消灭后，双方当事人都有义务及时办理居住权注销登记，居住权人死亡的，住宅所有人可以持相关证据申请办理，若居住权到期，居住权人拒不配合申请注销登记，住宅所有人可以向人民法院起诉居住权人，要求其配合办理注销登记。

    总之，居住权制度首次出现在我国法律中，属于新的制度，仅仅6条，定不能涵盖各种实际问题，比如当事人的违约后果、设立了居住权房屋的维修费用的承担、房屋拆迁以及房屋灭失的后果等等。因此，笔者认为，后期一定会有更加明确和可操作的立法或司法解释对此进行规定。