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    ^{买受人购买房屋后，被房主抵押或者房主由于其他债务导致购买的房屋被人民法院查封，那么解封之前，买家是否有可以请求判决办理过户手续，在此种情况下，人民法院是否可以判决办理过户了？作者经过法律检索，发现在司法实践中，已经有人民法院判决可以办理过户，而且最高人民法院的司法观点也是可以办理过户手续，现本文就针对这种情况下买受人权利救济的方式进行如下分析。}

^{原《合同法》第110条、现《民法典》第580条都明确规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行！在以往的司法实践当中，居多出售人以及人民法院在处理该类案件时，大多以此条款作为法律依据，认为——查封、抵押的房产在解封之前是不可能发生物权变动的，办理过户手续存在事实上的不可能，故驳回请求办理过户手续的诉求。而有些地区对此类情形更是以案件指引的方式，要求人民法院在诉讼中释明当事人应当变更诉求，请求解除合同、赔偿损失，或者要求提起执行异议来救济。比如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第21条更是明确规定：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利；即：购买房屋的被查封的法定救济途径是依据《民事诉讼法》第225条、第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条、第29条，通过执行异议、执行异议之诉程序解决，但排除查封执行必须具备法定条件（如必须在查封前已签订有效的书面购房合同并合法占有、已支付全部价款或已按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因己方原因未办理过户登记），对于不具备条件的查封（如抵押但未申请查封等）仍然是无法解决，而即便具备条件，也要历经执行异议、执行异议之诉一审、二审、甚至再审程序，也是非常的耗时、耗力，增加了当事人的诉累，而且不能办理过户的责任是由出卖人的原因造成的，却在救济途径的设计上最终由买受人承担救济成本，显然不公。}

^{造成这种矛盾的根本原因，系在法律规定上，对于购房人的物权期待权与他人抵押权出现冲突后，要求购房人参与到执行程序中，与抵押权人直接进行对抗造成的。而实际上，对于购房人的物权期待权与他人抵押权的优先问题，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，已经明确了在本文讨论的这种情形下，物权期待权应得到有先保护的原则。}

^{因此，从目的解释、体系解释来看，抵押权的先后顺序不能阻碍消费者的生存权已成为理论界的共识，而在司法实践中，最高人民法院的观点亦是与理论界一致，如最高人民法院一级法官沈磊，在最高人民法院司法案件研究院公众号《“二手房”买卖中，房屋被司法查封了能否过户？》一文中，以（2020）沪01民终9027号案外作为研究对象，最终亦认可该案的判决结果“认定双方合同应继续履行，出售人需要涤除银行的抵押并配合购房人办理过户手续，还需要承担逾期交房的违约金”。}

^{而不仅上海地区的人民法院有此类判例，经我们法律检索，实际上广东省的法院亦有此类判决，而且还是在《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》有对此类案件具有明确规定的情况下作出的，可见，在司法实践中，一些人民法院已经在执行异议之外买卖合同纠纷中，已经将购房者的物权期待权优先于第三人的抵押权作为裁判理由进行了支持。}

^{因此，我们认为，房屋在购买后被出卖人抵押的，购房人可以直接提起诉讼，请求人民法院判决出卖人继续履行合同，涤除抵押并办理过户手续已经具备法律理论的支持，从而避免进入执行异议程序而陷入诉累或者像以往实践操作中替出卖人偿还债务后，在诉求办理过户手续。}

^{‍‍作者简介：}

^{薛继荣  专职律师}

^{执业证号：16201201910087569}

^{联系方式：13519313835}

^{中共党员，毕业于甘肃政法大学，曾从事法律顾问工作7年，西润律所“优秀律师”。兰州市安宁区人民法院特邀调解员，2021年全市司法行政系统优秀共产党员，精通建设工程、融资租赁等领域。}‍‍

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